Imposto de Renda sobre Aluguel de Temporada: o Que o Investidor de Estúdio Precisa Saber
Investir em um estúdio para alugar por temporada em São Paulo é, antes de tudo, um negócio — e todo negócio recolhe imposto. Este post é para quem já tem um estúdio anunciado no Airbnb, ou está avaliando comprar um para investimento, e quer entender de forma clara como funciona o Imposto de Renda sobre essa renda a partir de 2026: o que precisa ser declarado, qual a alíquota, o que pode ser deduzido e o que muda com a Reforma Tributária. Um aviso antes de começar: este conteúdo é informativo e não substitui orientação profissional — a análise do seu caso específico deve sempre passar por um contador.
Como declarar o aluguel de temporada no Imposto de Renda?
A renda de aluguel por temporada recebida por pessoa física deve ser declarada mensalmente pelo Carnê-Leão Web, disponível no e-CAC/Gov.br, que apura e recolhe o imposto devido a cada mês. No fim do ano, esses lançamentos são importados automaticamente para a Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF) anual. Um ponto de atenção que muita gente ignora: o Airbnb compartilha os dados de repasses feitos aos anfitriões com a Receita Federal desde 2021 — a plataforma já informa o quanto cada CPF recebeu, o que torna a omissão de renda um risco concreto de cair na malha fina.
Na prática, isso significa que o investidor de estúdio não escolhe “se” declara — a Receita já tem o dado do lado da plataforma. O que resta ao proprietário é decidir como declarar da forma mais correta e vantajosa, dentro da lei, o que passa por entender a faixa de isenção, as alíquotas e as deduções permitidas — os três pontos das próximas seções.
Quanto de Imposto de Renda incide sobre o aluguel do Airbnb em 2026?
A partir de janeiro de 2026 passou a valer uma regra nova: aluguéis de até R$ 5.000 por mês, lançados no Carnê-Leão, ficam isentos de Imposto de Renda. Acima desse teto, incide a tabela progressiva, com alíquotas que vão de 7,5% a 27,5% sobre a parcela que excede a faixa de isenção. Ou seja, um estúdio único gerando receita moderada de temporada pode não gerar IR algum sobre o aluguel — mas quem soma dois ou três imóveis, ou tem diária alta em bairro nobre com ocupação forte, precisa simular em qual faixa a renda mensal se encaixa.
Esse teto de R$ 5.000/mês muda o cálculo de quem está começando: um estúdio de entrada, com receita de temporada mais modesta, tende a ficar dentro da faixa isenta boa parte do ano. Já um portfólio maior — o investidor que já tem mais de um imóvel gerando caixa — precisa somar as rendas e projetar a alíquota efetiva antes de fechar o orçamento de retorno. É exatamente por isso que o cálculo de rentabilidade de um estúdio não pode parar no yield bruto: o líquido de imposto é o número que importa para decidir se o investimento compensa.
O que pode ser deduzido da base de cálculo do IR?
A legislação permite deduzir da base de cálculo do Carnê-Leão despesas diretamente ligadas ao imóvel alugado, como IPTU, condomínio e a comissão cobrada pela plataforma de hospedagem. Outras despesas operacionais do dia a dia — água, luz, limpeza — ainda geram controvérsia na interpretação da Receita Federal e não têm dedução pacificada, o que reforça a importância de documentar tudo e validar cada lançamento com um contador antes de declarar.
A tabela abaixo resume os pontos centrais da regra vigente a partir de 2026 — use como referência inicial, não como cálculo definitivo do seu imposto:
| Tópico | O que diz a regra (a partir de 2026) |
|---|---|
| Isenção mensal | Aluguel de até R$ 5.000/mês fica isento no Carnê-Leão |
| Alíquota progressiva | 7,5% a 27,5% sobre o valor que excede a faixa de isenção |
| Onde declarar | Carnê-Leão Web (mensal) → importado para a DIRPF (anual) |
| Compartilhamento de dados | Airbnb informa os repasses à Receita Federal desde 2021 |
| Deduções permitidas | IPTU, condomínio e comissão da plataforma |
| MEI | Só com CNAE 5590-6/99 (não o CNAE 6810-2/02, de aluguel puro); limite de R$ 81.000/ano |
| PJ — Simples Nacional | Alíquotas a partir de 6% (Anexo III, atividade de hospedagem) |
| PJ — Lucro Presumido | Alíquotas entre 14% e 16% |
| IBS/CBS (Reforma Tributária) | Só para quem tem mais de 3 imóveis alugados E receita anual acima de R$ 240 mil, com redutor de 40% e transição até 2033 |
A Reforma Tributária (LC 214/2025) vai pesar no bolso do investidor de estúdio?
A Lei Complementar 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, equipara o aluguel de curta duração — estadias abaixo de 90 dias, o modelo típico de Airbnb — a uma atividade de hospedagem. Isso pode gerar incidência de IBS/CBS, mas apenas para quem tem mais de três imóveis alugados por temporada E receita anual acima de R$ 240 mil, com um redutor de 40% na alíquota e transição gradual até 2033. Na prática, o investidor com um ou dois estúdios, no perfil mais comum de quem está começando, tende a ficar fora dessa régua nos próximos anos.
Ainda assim, vale acompanhar: quem pretende crescer o portfólio — comprar um segundo ou terceiro estúdio, por exemplo em Pinheiros ou na Vila Mariana — deve incluir esse cenário na projeção de longo prazo, e não só no cálculo do primeiro imóvel. E antes de qualquer compra voltada a temporada, vale confirmar também as regras específicas do condomínio e do zoneamento: já tratamos disso no post sobre o que pode e o que não pode no Airbnb dentro das regras de HIS/HMP, que é um filtro jurídico anterior ao próprio cálculo de imposto.
MEI ou pessoa jurídica compensa para administrar o Airbnb?
Abrir MEI só é possível com o CNAE 5590-6/99 (alojamento por temporada) — o CNAE 6810-2/02, de aluguel de imóveis próprios, não permite enquadramento como MEI —, e mesmo assim com teto de faturamento de R$ 81.000 por ano. Já a pessoa jurídica, via Simples Nacional (a partir de 6% no Anexo III de hospedagem) ou Lucro Presumido (14% a 16%), costuma fazer mais sentido para quem tem mais de um imóvel ou faturamento recorrente mais alto — nesses casos, a alíquota efetiva de PJ pode ficar abaixo da tributação progressiva de pessoa física.
Essa decisão está diretamente ligada a como o estúdio é operado no dia a dia. Quem terceiriza a gestão para uma administradora especializada tende a ter receita mais previsível e documentada, o que facilita tanto a apuração mensal quanto a decisão entre pessoa física e PJ — é um dos pontos que detalhamos no post sobre autogestão ou gestão profissional no Airbnb. E como o custo do crédito também entra na conta de rentabilidade líquida de quem financia o imóvel, vale complementar a leitura com o post sobre Selic e financiamento de estúdio para investir em 2026.
Em todos os cenários — MEI, PJ ou pessoa física —, a regra é a mesma: simular antes de decidir, com números reais do seu imóvel e da sua receita projetada, e não com uma média genérica de mercado.
Perguntas frequentes
Preciso declarar o aluguel do Airbnb mesmo se ele for isento de IR?
Sim. A isenção de até R$ 5.000/mês tira o valor da cobrança de imposto, mas não tira a obrigação de lançar a renda no Carnê-Leão Web e depois na DIRPF. Como o Airbnb já reporta os repasses à Receita Federal, deixar de declarar — mesmo em faixa isenta — pode gerar inconsistência e cair em malha fina.
O que acontece se eu não declarar a renda do Airbnb?
Como a plataforma compartilha os dados de repasses com a Receita Federal desde 2021, a omissão de renda tende a ser identificada por cruzamento de informações, com risco de multa e cobrança retroativa. O caminho mais seguro é declarar mês a mês pelo Carnê-Leão e manter a documentação de despesas dedutíveis organizada — e contar com um contador para revisar a apuração.
Vale a pena abrir uma empresa (PJ) já no primeiro estúdio?
Não necessariamente. Para quem tem um único imóvel com receita moderada, a pessoa física — aproveitando a isenção até R$ 5.000/mês — costuma ser mais simples. A conversa sobre PJ (Simples ou Lucro Presumido) ganha força quando o investidor soma mais de um imóvel ou passa a ter faturamento recorrente mais alto. Essa é uma decisão que deve ser calculada caso a caso com um contador, comparando a alíquota efetiva de cada regime.
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Por Diego Claret · Negócios Imobiliários · CRECI 047637-J · consultoria independente de estúdios para investimento em São Paulo.